El freno parcial de las líneas de crédito hipotecario encendió señales de alerta en un mercado inmobiliario que había empezado a recuperar dinamismo tras años de crisis. El Banco Ciudad y el Banco del Chubut suspendieron, al menos de manera temporal, la recepción de nuevas solicitudes. La medida coincide con el endurecimiento de las condiciones en otras entidades, en un contexto de tasas al alza, volatilidad cambiaria y dificultades de fondeo a largo plazo.
Según la Fundación Tejido Urbano, entre enero y mayo de 2025 se otorgaron 16.057 hipotecas, 60% más que en todo 2024. La entidad estima que en el primer semestre se superaron las 19.000 operaciones, lo que equivale a un incremento interanual de 72%.
Ahora, con los bancos revisando sus carteras y ajustando productos, el riesgo es que el proceso de reactivación quede en suspenso.
Los aprobados se entregarán
Ese dinamismo ahora enfrenta un paréntesis. El Banco Ciudad pausó el ingreso de nuevas solicitudes, aunque confirmó que desembolsará los préstamos ya aprobados. En paralelo, el Banco del Chubut interrumpió la operatoria durante diez días y, aunque comunicó la reactivación antes de ese plazo, en la práctica persisten trabas. En ambos casos se aludió a procesos internos de revisión y ajustes de productos.
Los especialistas señalan, sin embargo, un problema central: la falta de fondeo de largo plazo que permita sostener hipotecas a 20 o 30 años en un contexto de volatilidad cambiaria. Con un dólar que subió cerca de $200 en dos meses y tasas altas, los bancos eligen restringir la oferta.
Tasas más altas y condiciones más estrictas
El Banco Ciudad ofrecía una TNA de 9,9% en líneas generales y de 4,5% en zonas preferenciales de la Ciudad de Buenos Aires, con préstamos de hasta $350 millones. Ya había otorgado 2800 créditos por más de $252.000 millones.
El Banco del Chubut proponía tasas del 6% para primera vivienda y 8,5% para segunda, con montos de hasta $230 millones.
En medio de la volatilidad, otros bancos aumentaron la tasa. El Macro elevó su TNA a 15% y el Galicia a 15% para clientes y 17% para quienes no son sus clientes. El BNA endureció el scoring y exige perfiles prácticamente sin antecedentes negativos.
Como consecuencia, las familias enfrentan mayores obstáculos para calificar. Operadores del sector señalan que el 20% de las compraventas actuales dependen de hipotecas. La interrupción del financiamiento puede cortar cadenas de operaciones.
Marta Liotto, referente del Colegio Inmobiliario porteño, advirtió que la situación puede devolver al mercado al escenario de financiamiento casi inexistente. “Si la pausa se prolonga, el impacto será general. No sería un retroceso solo para compradores y vendedores, sino para toda la sociedad”, afirmó.
El impacto en las provincias
La situación repercute en diferentes regiones. Laura Zucheli, vicepresidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Chubut, señaló que los créditos marcaron un antes y un después en su provincia, pero que las nuevas condiciones frenan operaciones. “Mucha gente accedió de manera rápida, pero hoy se cambiaron las reglas. Si las tasas suben más, la herramienta perderá atractivo”, sostuvo.
Zucheli destacó que el impacto varía según la ciudad: Puerto Madryn mantiene demanda impulsada por el turismo, Comodoro Rivadavia arrastra la reestructuración de YPF, Trelew es un mercado conservador y Esquel crece por su atractivo cordillerano. “Sin financiamiento accesible, se paralizan búsquedas y proyectos”, remarcó.
La dirigente recordó además que en Chubut se habilitaron hipotecas divisibles y créditos para proyectos en pozo, pero sin líneas accesibles esas herramientas quedan sin efecto. “La incertidumbre política y la volatilidad cambiaria desalientan el otorgamiento. Los bancos no se animan a comprometerse a tan largo plazo”, explicó.
Análisis y las claves del futuro
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, aportó su visión sobre el panorama. “Todavía no se refleja en los números por la inercia de operaciones, pero en los próximos meses veremos el impacto de la suba de tasas y la menor capacidad prestable. La medida del Banco Central de elevar la tasa de los depósitos de los bancos comerciales al 55% redujo el fondeo disponible”, aseguró.
El empresario explicó que, con un esquema de política monetaria donde la tasa se volvió endógena, la volatilidad electoral juega un rol central. “El apetito por el dólar y las turbulencias propias de un año electoral presionan sobre las tasas. Esa combinación afecta de lleno la cantidad de créditos hipotecarios. Por algunas semanas se detendrá la oferta y habrá que esperar el resultado electoral. Según cómo lo evalúe el mercado, las tasas pueden bajar o subir y con eso se definirá la continuidad de las hipotecas”, señaló.
Achával destacó que, más allá de las dificultades coyunturales, la dinámica inmobiliaria sigue siendo positiva. Dijo: “Hay demanda genuina que no depende de los créditos. El metro cuadrado es uno de los pocos activos que quedó barato respecto de otros bienes de la economía. Eso sostiene la actividad en segmentos sin financiamiento hipotecario”, dijo.
