El regreso de los créditos hipotecarios UVA reactivó el mercado inmobiliario y volvió a poner a los bancos en competencia. Sin embargo, las simulaciones muestran que la cuota inicial puede definir quién accede a un préstamo y quién queda afuera, debido a la gran disparidad de costos entre entidades.
Hoy, la diferencia entre el banco más barato y el más caro supera el millón de pesos mensuales para un crédito equivalente a u$s100.000. Las recientes subas en Brubank y el Banco Municipal de Rosario consolidaron un nuevo mapa hipotecario que obliga a los futuros hipotecados a comparar cuidadosamente.
Primeras cuotas: bancos más baratos y más caros
Según el economista Andrés Salinas (UNLaM), para una vivienda de u$s70.000 con un anticipo de u$s17.500, las primeras cuotas quedan así:
Más accesibles
- Banco Nación: $569.710
- Banco del Sol: $712.861
- Banco Ciudad: $758.688
- Comafi: $789.908
- BBVA: $811.003
Más caros
- Supervielle: $1.038.581
- Santander: $1.038.581
- Macro: $1.038.581
- Galicia: $1.038.581
- Patagonia: $981.359
Para un crédito equivalente a u$s100.000, la brecha supera $1.000.000 entre Nación y los bancos más caros.
“Cuesta entender por qué alguien aceptaría el doble de tasa real cuando existe una opción más rentable”, señaló Salinas, quien destacó que Nación sigue siendo la entidad con la tasa más competitiva.
Por qué algunas entidades cobran más
La dispersión de tasas responde a factores como la liquidez, la demanda firme y la estrategia de cada banco:
- Los bancos privados tienden a un rango similar.
- Los bancos públicos suelen ofrecer tasas más bajas.
- Si la demanda mantiene tasas altas, los bancos no tienen incentivo para reducirlas.
En pocas palabras, la falta de competencia real sostiene los costos elevados.
Actualizaciones recientes que impactan las cuotas
- Banco Municipal de Rosario: tasa subió de 3,5% a 5,1%
- Brubank: de 10% a 12%
El Municipal sigue siendo competitivo, pero su cuota para un crédito de u$s100.000 alcanza los $964.960, mientras que Brubank se ubica en el rango de los más caros, con $1.490.000, pese a su ventaja digital.
Cómo influye cada punto de tasa
Según Sebastián Cao (Econométrica):
- Cada punto de TNA por encima del 5% incrementa la cuota inicial en más de $55.000 por cada $100 millones de deuda.
- También exige ingresos mayores en más de $225.000 para cumplir con la relación cuota/ingreso del 25%.
Cao advierte que la cuota y la tasa son importantes, pero también lo es evaluar si los ingresos acompañarán la inflación, ya que la UVA ajusta la cuota de acuerdo con ella.
Qué tener en cuenta antes de sacar un crédito UVA
- Tasa final, no la promocionada.
- Costo Financiero Total (CFT), incluyendo seguros y gastos administrativos.
- Relación cuota/ingreso, variable según banco y monto.
- Capacidad de pago futura, considerando el ajuste por inflación.
- Condiciones de precancelación, que pueden mejorar la estrategia financiera.
Salinas aconseja: ahorrar en dólares y aprovechar el rezago de 45 días de la UVA para pre-cancelar capital de manera estratégica.
Perspectiva del mercado inmobiliario
Sabrina Zapico, titular de SZ Propiedades, confirma que las consultas y simulaciones crecieron desde la vuelta de los créditos:
- Ingresos mínimos requeridos: $1.500.000 a $2.000.000
- Relación cuota/ingreso: 25–30%
- Exigencias de vinculación y cuenta sueldo
- Diferencias en seguros y gastos administrativos
- Dificultad en inmuebles dolarizados
Zonas con más movimiento: oeste y sur del conurbano, ciudades grandes del interior como Córdoba, Rosario, Mendoza y Tucumán. En CABA, la reactivación es menor por los altos precios.
Ranking actual de bancos según tasas
Tasas más bajas
- Banco Nación (6%) – líder del sistema
- Banco del Sol (9%)
- Bancos provinciales como Córdoba y Corrientes (8%–9,9%)
Tasas más altas
- Supervielle, Macro, Santander, Galicia (14–15%)
- Brubank (12%)
- Municipal de Rosario (5,1%), aún accesible, pero fuera del podio
“Elegir bien el banco define la estabilidad del préstamo y evita que una decisión importante se transforme en un problema”, concluye Zapico.
